REITs 作为连接房地产市场与资本市场的金融创新产品，为投资者提供了一种新的资产配置选择方式，同时积极 促进房地产市场的健康发展。基础设施公募 REITs（以下简称公募 REITs）的发行为 PPP 项目提供了新的融资渠道和资本 退出通道，缓解了地方政府财政压力，盘活了存量基础设施资产，为新项目建设提供了资金支持。本文将杜邦分析体系引 入到 REITs 财务分析，以京保 REIT 为例，对杜邦体系主要指标进行分析，判断该支基金的投资回报情况和盈利能力，同 时与已发售同类 REIT 产品的财务指标进行横向对比，分析京保 REIT 的优劣势和呈现的问题，并提出相应改善建议，以 期帮助投资者更好的了解保租房 REITs，选择合适的投资项目提供参考。